中山蓝波湾小区物管矛盾亟待解决
10年前
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小区物管矛盾亟待解决
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蓝波湾物管纠纷引发关注。
多年来，物业管理作为房地产开发的"后续附属品"，其受关注度一直不如楼价、楼市成交等。然而，过去一年中山物管业界发生了不少备受瞩目的新闻事件。一时间，社会舆论对于业主、物管方、开发商"三角纠纷"越发频繁的现象高度关注。
在这些纠纷背后，既有物管行业制度问题，又有不少人为因素。但无论如何，频发的物管纠纷如今已成为一个亟待解决的社会难题。
■蓝波湾换物管一年仍存动荡
受关注度：★★★★★
2013年1月初，经过持续数月的努力，中正物业正式取代华策物业成为西区蓝波湾的新物管方。然而，在同年6月10日，中正物业正式发布通告，称小区缴费率连续半年低于合同约定的80%、半年亏损113万元为由，宣布拟从7月8日正式撤场。这距离其2013年元旦正式接管进驻小区只有半年时间。而从蓝波湾小区开始准备炒掉旧物业公司，到达成协议准备移交到中正物业进驻管理，大概持续了一年多时间。在这段时间，蓝波湾小区物业始终未有过一刻的安宁。
及后，在政府、业委会等多方多番交涉与争取下，中正物业选择暂时留守。随着蓝波湾小区的物管面貌得到的持续改善，业主的缴费率保持上升。不过，就在各界都认为蓝波湾物业纠纷就此消停时，去年12月初，市住建局却以中正物业一直未有接管蓝波湾小区消防设施为由，不予办理其年审申请。业委会表态称责任方在于前物管华策物业。不过无论如何，高达200万消防设备维修费用谁来支付，已经成了难题解决的关键。据记者今年元旦后最新获悉，中正物业方面表示如果问题在今年3月初仍未解决，那么按合同规定再次宣布撤场将是无奈之举。
业内人士认为，从蓝波湾过去一年的物业纠纷中可以看出：现行物管行业法规在新旧物业交接后如何妥善处理小区管理历史遗留问题方面，仍有不少完善的空间。就现阶段看，物业公司在深陷业务纠纷时，其得到的帮助较为有限。
■朗晴轩再现“车位门”风波物业方再受质疑
受关注度：★★★★
2009年12月，东区朗晴轩物管将小区人防车位全部设为对外销售的行为，引发了小区业主持续堵车库的轩然大波，业委会、开发商、物管三方关系一度非常紧张。及后随着媒体曝光以及开发商、物管的让步，事情总算得到了“冷处理”。
然而时隔3年半，在2013年7月上旬，朗晴轩小区开发商再次将部分原本用于出租的地下车位以铁桩封锁起来，并称将对这些人防车位采取 “一次性出租60年”的方式转让，再次激发了业主与开发商之间的“陈年矛盾”。其中，有关地下人防车位租售的合法性问题，再次成为了双方以及社会舆论关注的焦点。面对业主的轮番质疑，小区开发商表示，根据“谁投资谁收益谁处分”的原则，投资者有权决定将车位使用权、转让收益权。
■物管范围需写进购房合同
受关注度：★★★☆
继2012 年底公示征求意见稿后，《中山市物业管理实施细则（草案）》在去年9月底再次公开征求公众意见。本次《草案》着重对小区物业纠纷处理方式、业主共有公共设施核定、物管更替的手续等近年常见的问题进行了二次细化。例如，旧物管不移交资料最高可罚10万元、楼盘无物管服务用房（按照不少于物业管理区域总建筑面积千分之二的比例建设）可被罚10至50万等都是备受关注的环节。
其中，《草案》特别增加了“物业管理区域”的章节。这意味着，消费者在购买房屋前，可详细了解物管区域的范围；业主共有道路、绿地、公共场所及共用设施设备等的位置、面积。这避免了日后可能出现的小区划分问题。例如，在前两年东区兴文路某新建楼盘就曾因小区部分地面绿化被擅自改作草地停车位，从而引发大量业主质疑开发商“钻空子”、玩概念的行为。
从本次物管行业细则的草案修改中不难看出，政府正从近年物业纠纷的“重灾区”案例中寻找现行法规的漏洞并加以完善。而在购房合同中率先点名物管方、开发商的责任，无疑从源头上杜绝了前者钻空子的机会。这样一来，不但未来业主权益将更有保障，而且物管行业也会主动提升自身服务水平。
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